Tämä kirjoitus on Osmo Soininvaaran esipuhe ”Näkökulmia asuntopolitiikkaan” -artikkeleihin:
Lue artikkelit:
Näkökulmia asuntopolitiikkaan -artikkelit (pdf)
Jos suomalaisilta kysyttäisiin, mitä tulee mieleen sanasta asuminen, moni vastaisi kalleus. Asuminen on kuitenkin kallista vain kasvukeskuksissa ja niistä erityisesti Helsingin seudulla.
Asuntoja Suomessa on tarpeeksi, mutta monet niistä väärissä paikoissa. Syynä tähän on Timo Aron artikkelissaan monipuolisesti ja havainnollisesti kuvaama kiihtynyt ja valikoiva muuttoliike, jonka suunta on muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta pienistä taajamista yliopistokaupunkeihin. Kasvavat tietotyön ammatit menestyvät vain yliopistokaupungeissa. Se on maailmanlaajuinen ilmiö.
Puolet akateemisen loppututkinnon suorittaneista nuorista aikuisista asuu Helsingin seudulla ja yhteensä 3/4 viidellä kaupunkiseudulla, joiden vetovoima perustuu yliopistoon. Maamme menettää koulutettuja nuoria myös ulkomaille, joten vahvojen osaamiskeskittymien syntyä Suomen sisälle ei pidä estää.
Väestöään menettävillä alueilla asunnot ovat halpoja – jopa halvempia kuin tilastot osoittavat, koska hintatiedot kerätään toteutuneista kaupoista. Niissä eivät niissä näy myymättä jääneet asunnot. Asumisen edullisuus kompensoi noilla alueilla heikentyneitä tulonsaantimahdollisuuksia. Kilpailutekijä kääntyy itseään vastaan, jos asuntoja ei kannata pankin mielestä enää peruskorjata.
Asuntojen hintojen muutokset ovat merkinneet järeää omaisuuden uusjakoa. Helsingin kantakaupungissa niiden reaaliarvo on yli kaksinkertaistunut 25 vuodessa, samalla kun ne ovat suuressa osassa maata ovat menettäneet merkittävästi arvoaan.
Vanhasta asunnosta saatavalla hinnalla ei pysty ostamaan kasvukeskuksissa mitään, mikä vaikeuttaa työn perässä muuttamista. Ongelma ei helpottuisi, vaikka yhteiskunta lunastaisi kaupunkiin muuttavien omakotitalot ja määräisi muuttovoittoalueille hinta- ja vuokrasäännöstelyn. Jos kasvukeskuksissa ei ole enempää asuntoja, niihin ei voi muuttaa enempää ihmisiä.
Kirjassaan Triumph of the City Edward Glaeser osoittaa tilanteen väistämättömyyden. Alueilla, joille halutaan muuttaa enemmän kuin sinne mahtuu, asumisen hinta nousee, kunnes hinta karsii riittävän monta muuttamiseen halukasta. Asumisen kalleus kielii kaupungin menestystä.
Jos rakennuksia voisi siirtää helposti kuin aikanaan hirsitaloja, väestön keskittyminen muutaman kasvukeskuksen alueelle olisi merkittävästi nopeampaa. Alueelliset hintaerot kielivät patoutuneesta muuttopaineesta.
Asunnot ovat kasvukeskuksissa muuta maata kalliimpia, mutta pahasti epätasapainossa tilanne on vain Helsingin seudulla. Muiden kasvukeskusten asuntomarkkinat ovat terveellä pohjalla.
Helsingin kalliiseen asumiseen voi vastata kolmella tavalla: rakentamalla lisää asuntoja, vähentämällä kaupungin houkuttelevuutta tekemällä siitä huonompi tai parantamalla elämän edellytyksiä muissa yliopistokaupungeissa. Tunnin junat Helsingistä Turkuun ja Tampereelle vahvistaisivat niiden ja myös Jyväskylän asemaa.
Hinta- ja vuokrasäännöstely ei toisi lisää asuntoja. Hinnan sijasta niukkuutta säädeltäisiin jonoilla. Kaikissa suurissa eurooppalaisissa kaupungeissa on jonkinlaista sosiaalista asuntotuotantoa, mutta niissä kaikissa on myös vapaiden markkinoiden asuntoja. Kaupunki ei toimisi, jos yritysten tarvitsemat työntekijät joutuisivat jonottamaan asuntoa vuosia. Mitä pienempi on vapaarahoitteisten asuntojen määrä, sitä jyrkempiä on hintavaihtelu sen piirissä.
Ekonomistit eivät voittopuolisesti kannata sosiaalisen asuntotuotannon politiikkaa vaan suosivat asumistukea sen sijaan.
Signe Jauhiainen pohtii kirjoituksessaan asumistuen hyötyjä ja haittoja. Asumistukimenojen kasvu on johtunut työttömyyden lisääntymisestä kaupungeissa, vuokralla-asumisen yleistymisestä ja siitä, että tukeen tehtiin palkansaajille 300 euron suojaosuus. Sen sijaan se ei ole johtunut juuri lainkaan markkinavuokrien noususta, koska ne ovat joka tapauksessa lähes aina vuokrakattoa korkeampia. ARA-vuokrien nousu sen sijaan näkyy niihin maksettavien asumistukien kasvuna.
Nostaako asumistuki vuokratasoa? Jos asuntokannassa tehdään tilaa pienituloisille, muut joutuvat kilpailemaan pienemmästä määrästä asuntoja. Se nostaa markkinahintaa, eikä ole sanottavaa eroa ole sillä, tehdäänkö pienituloisille tilaa varaamalla osa asunnoista ARA-asunnoksi vai asumistukea maksamalla. Kiinnostavaa on, nostaako asumistuki vuokria sen kohteena olevissa asunnoissa yli markkinavuokran. Tällaista ei ole havaittu paitsi, että suvun sisäisissä vuokrasuhteissa on kannattavinta asettaa vuokra tasan asumistuen maksimivuokran tasolle.
Hyvä kysymys sinänsä on, kannattaako pienipalkkaisten asumista tukea kalliiden asumiskustannusten Helsingissä. Jos asuminen olisi niin kallista, ettei siitä ei selviäisi kaupanmyyjän palkalla, kaupoista eivät myyjät katoaisi, vaan heille pitäisi maksaa korkeampaa palkkaa. Alimpien palkkojen nousu Helsingissä voisi tasoittaa aluepoliittista epätasapainoa, koska yritysten kannattaisi sijoittaa työpaikkoja muualle aina kun mahdollista.
Asumistuen 300 euron suojaosuus tuli asumistukeen eräänlaisena matalapalkkatukena, jonka tarkoitus oli parantaa työllisyyttä. Sen poistaminen tekisi asumistuesta käytännössä työttömyysturvan ja opintotuen jatkeen. Alimpia palkkoja olisi pakko nostaa, mikä voisi olla pitkällä aikavälillä hyväksikin, mutta olisi lyhyellä aikavälillä tuskallista.
Erityisesti Helsingissä asumista tuetaan myös toimeentulotuen kautta. Jos henkilö on työmarkkinatuella ja saa asuntoonsa asumistukea, hän on lähes aina oikeutettu myös toimeentulotukeen, koska asumistuki korvaa vuokrasta yksinäisellä henkilöllä vain 416 euroa. Kelan mukaan asumismenoja korvataan näin yhteensä 311 M€. Tämän voisi arvioida toisinkin. Työmarkkinatukea saavan oikeus toimeentulotukeen johtuu yleensä pelkästään korkeista asumismenoista. Jos niitä ei olisi, ei saisi toimeentulotukea euroakaan.
Työnteon kannustimia ajatellen se, että viimesijainen sosiaaliturva on korkeampi kuin ensisijainen on perin onnetonta. Toimeentulotuki tuottaa lähes täydellisen tuloloukun ja kannustaa muutenkin huonoon taloudenpitoon. Rahojen jäämisestä säästöön esimerkiksi rangaistaan.
Akava Worksille vuonna 2018 kirjoittamassani raportissa sanoin, että toimeentulotuki synnyttää vuokramarkkinoilla eräänlaisen lattiahinnan, koska se korvaa huomattavasti korkeampia vuokria kuin asumistuki. Signe Jauhiainen viittaa VATT:n tutkijoiden asiaa koskevaan raporttiin, jossa tätä ilmiötä ei maan laajuisessa selvityksessä löytynyt kuin korkeintaan Helsingistä. Ilmiö koskee vain Helsinkiä. Se ei myöskään koske sukulaisten välisiä vuokrasuhteita eikä vanhoja vuokrasopimuksia kuin pitkällä viiveellä. Jos etsii vuokra-asuntoa ilman sukulais- tai muita suhteita esimerkiksi Oikotie.fi -sivustolta, ei juuri löydä kelvollista asuntoa alle toimeentulotuen enimmäisvuokran. Vuokraerot ovat Helsingissä tasoittuneet alueiden välillä niin, että kaupunginosissa, joissa asunnot ovat halpoja, vuokrat ovat huomattavan korkeita suhteessa asuntojen hintoihin. Vuokrat vaihtelevat kaupunginosittain selvästi vähemmän kuin asuntojen hinnat.
Jos muuta ei tehtäisi, asumistuen leikkaaminen saattaisi yhä useamman toimeentulotuen asiakkaiksi. Se veisi heiltä työnteon kannattavuuden jokseenkin kokonaan. Toimeentulotuella on jo nyt selvästi laajempi rooli kuin mihin se on tarkoitettu. Tämä pitäisi selvittää kokonaisuutena eikä yhtä palikkaa liikuttelemalla.
– –
Muutto työn perässä ei ole ainoa asumisen hintaan vaikuttava seikka. Vaikka olisi pakko muuttaa työn perässä Helsingin seudulle, ei ole pakko muuttaa Kallioon ja maksaa asunnostaan kolminkertaista hintaa kehyskuntien asuntoihin verrattuna. Keskustamaisen asumisen suosio on kasvanut kaikissa suuremmissa suomalaisissa kaupungeissa, mikä näkyy hintojen eriytymisenä keskustan ja sitä ympäröivän alueiden välillä. Tämä ilmiö näkyy kaikkialla teollisissa maissa. Asumisen hinta eriytyy paitsi kaupunkiseutujen välillä myös niiden sisällä. Jälkimmäisellä ei ole paljonkaan tekemistä työpaikkojen kanssa. Hämmästyttävän paljon ollaan valmiita maksamaan siitä, että pääsee haluamaansa kaupunginosaan haluamiensa ihmisten joukkoon. Työn perässä voi yhä muuttaa Helsingin seudulle kohtuullisin kustannuksin, ellei ole nirso asuinalueen suhteen.
Seppo Laakso ja Henrik Lönnqvist toteavat asuntotuotannon lisääntyneen kaupunkiseuduilla nimenomaan keskuskaupungeissa, Helsingin seudulla Pääkaupunkiseudun kunnissa. Vuonna 2005 kehyskuntien osuus Helsingin seudun väestönkasvusta oli noin puolet, nyt enää kymmenes osa. Nähtäväksi jää, muuttaako Covid-19 pandemia tämän suunnan.
Asuntoja kannattaa rakentaa sinne, missä niistä maksetaan eniten. Niitä pitäisi rakentaa lisää juuri Helsinkiin. Vaikka uusista asunnoista tulisi näin monen kukkarolla liian kalliita, hyville paikoille rakentaminen laskee asuntojen hintaa koko kaupunkiseudulla – tai ainakin saa sen nousemaan hitaammin. Asuntotuotanto on vain prosentti tai kaksi asuntokannasta. Suurin osa asuu asuntoa ostavista ostaa sen vanhasta asuntokannasta. Kun Pääkaupunkiseudun kunnat ovat lisänneet rakentamista, asuntojen reaalihinta on kääntynyt laskuun kehyskunnissa.
Helsingin seudulla rakennetaan suhteessa vähemmän asuntoja kuin muissa kasvukeskuksissa ja erityisen vähän niitä rakennetaan suhteessa asukaslukuun Helsingissä, vaikka hintojen valossa pitäisi olla toisin. Asumisen korkean hinnat pitäisi markkinataloudessa johtaa kasvavan asuntotuotantoon, mutta pula rakennuskelpoisista estää sen. Kaavoitettuja tontteja alkaa olla varastossa, mutta niitä ei voida luovuttaa rakennettavaksi, koska vaadittava infrastruktuuri puuttuu, ja sen rakentaminen on kunnille kallista.
Asumisen korkeasta hinnan synnyttämää tulovirtaa pitäisi ohjata kaupungeille ja niiden pitäisi käyttää raha tonttitarjonnan lisäämiseen. Hyvä tapa rahoittaa kaupunkien taloutta olisi korkeahko tonttimaan kiinteistövero, joka perustuisi tonttien todelliseen arvoon.
Asuntotuotantoa on viime vuosina lisätty myös Pääkaupunkiseudulla. Kymmeniä tuhansia asuntoja jäi kuitenkin rakentamatta finanssikriisin jälkeisinä vuosina. Uusia suhdannevaihteluja varmaankin tulee, joten kannattaisi pohtia, olisiko parempaa rahankäyttöä tukea asuntotuotantoa laskukausina kuin asuntojen kysyntää nousukausina.
Vaikka reaalikorot ovat painuneet negatiivisiksi, vuokrat ovat suhteessa asuntojen hintoihin nousseet selvästi. Tämä on osoitus markkinapuutteista. Helsinki pyrkii estämään sitä, että rakennettavista asunnoista liian suuri osuus päätyisi sijoittajille. Kannattaako näin tehdä, kun vuokra-asunnoista selvästi on suurempi puute kuin omistusasunnoista?
Laakso ja Lönnqvist varoittavat asuinalueiden segregaatiosta. Suomessa tilanne on paljon muita parempi, mutta samat mekanismit, jotka ovat muualla tuottaneet segregaatiota, toimivat täälläkin.
”Muuttoliike hiukan heikommalla sijainnilla oleviin 1960- ja 70-luvun lähiöihin on sekä lähtö- että tulomuuton suhteen valikoivaa. Väestönkasvusta merkittävä osa tulee vieraskielisestä väestöstä ja tämä väestönosa muodostaa nopeasti kasvavan osuuden esimerkiksi monissa pääkaupunkiseudun kerrostalovaltaisissa lähiöissä. On syytä olettaa, että 5-10 vuoden sisällä Suomessa useita sellaisia asuinalueita, joiden enemmistö muodostuu maahanmuuttajataustaisesta väestöstä.”
ARA-politiikkaa perustellaan sillä, että sen turvin voidaan harjoittaa sosiaalista sekoittumista. ARA-asuntoja rakennetaan myös kaupunginosiin, joihin pienituloisilla ei muuten olisi pääsyä. Tällä torjutaan erillisiä rikkaiden asuinalueita, mutta ei köyhyystaskuja, joita uhkaa muodostua vanhoille asuinalueille- ja uusillekin ajan myötä – ja joissa segregaation haitat ovat suurimmillaan. Ei ole tapaa pakottaa hyväosaisia huonomaineisille asuinalueille. Siksi ei pidä rakentaa huonoja alueita lainkaan ja jos sellaisia on sattunut syntymään, niiden kohentamiseen kannattaa käyttää runsaasti resursseja. Huonoista ja huonosti sijaitsevista alueista tuppaa ajan myötä tulemaan huono-osaisuuden tihentymiä. Positiivisen diskriminaation keinoin tulee turvata kaikkien koulujen hyvä taso. Koulujen merkitys segregaation synnyttäjänä on tutkitusti merkittävä.
Julkisuudessa asumistukea ja toimeentulotukea on arvosteltu siitä, että sen turvin työtön pystyy asumaan alueella, joille pienipalkkaisilla ei ole asiaa. Toisaalta tämä torjuu segregaatiota. Helsingissä yksityisillä vuokramarkkinoilla alueellinen segregaatio on yllättäen vähäisempää kuin kaupungin ARA-kannassa, jossa pienituloinen asuu todennäköisesti pienituloisessa kaupunginosassa kuin yksityisillä markkinoilla asumistuen avulla asuva.
Asumista koskevilla ratkaisuilla on suuri merkitys ilmastonmuutoksen torjunnassa. Ne vaikuttavat sekä lämmityksessä että liikenteessä syntyviin päästöihin. Laakso ja Lönnqvist esittävät häkellyttävän tiedon, jonka mukaan EU:n ympäristöviraston vuonna 2006 julkaistun selvityksen mukaan Helsingin seutu oli Pohjois- ja Länsi-Europan hajautunein kaupunkiseutu. Hajautunut yhdyskuntarakenne merkitsee pitkiä matkoja, suuria liikenteen päästöjä ja sitä, että luontoa jää mittavasti rakentamisen ja liikenneverkkojen alle. Kaupunkitaloustieteen mukaan se myös nostaa asumisen hintaa sekä kaupunkien keskustoissa että niiden ulkopuolella.
Jo tehdyille virheille ei voi oikein mitään. Vaurioita voi korjata tuomalla kaukana sijaitsevat alueet lähemmäs rakentamalla nopeaa raideverkkoa.
Osmo Soininvaara
Helsingissä 1.11.2020
Kuva: Wikimedia Commons / uusijani
